FIRPTA: החוק הפדרלי שעומד בינכם לבין התמורה שלכם
כשאדם זר מוכר נדל"ן בארה"ב, החוק הפדרלי מחייב את הקונה לנכות חלק מהמחיר ברוטו עבור רשות המסים האמריקאית (IRS) — בדרך כלל 15%. מטופל מוקדם — זו אריתמטיקה. מתגלה מאוחר — זה משבר בשולחן הסגירה. אנחנו מטפלים בזה מוקדם.
המכניקה
איך הניכוי עובד בפועל
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act — חוק המיסוי על השקעות זרות בנדל"ן) מחייב את הקונה של זכות במקרקעין בארה"ב מאדם זר לנכות, ככלל, 15% ממחיר המכירה ברוטו — לא מהרווח, מהברוטו — ולהעביר את הסכום ל-IRS בתוך ימים ספורים מהסגירה, עם טפסים 8288 ו-8288-A. כסוכן ההתחשבנות אנחנו מחשבים את הסכום, גובים אותו מהתמורה שלכם בסגירה, מכינים את חבילת ההעברה ומשיגים את עותקי ה-8288-A המוחתמים — בהגשת דוח המס האמריקאי שלכם הם הופכים לזיכוי שלכם.
הניכוי הוא פיקדון על חשבון המס בפועל — לא המס עצמו. מוכרים רבים חייבים בסופו של דבר פחות מהסכום שנוכה ומקבלים את ההפרש בחזרה בהגשת דוח — וכאן משתלמים ITIN ותיעוד מסודר של בסיס העלות שלכם.
המספרים שכדאי להכיר
חריגים ושיעורים מופחתים
- חריג מגורי הקונה: מכירות בסכום של $300,000 או פחות לקונה שישתמש בנכס כמגורים יכולות להיות פטורות מהניכוי; במחיר שבין $300,001 ל-$1,000,000, באותו שימוש, עשוי לחול שיעור מופחת של 10% — נדרשות הצהרות ספציפיות
- אישורי ניכוי (Withholding Certificates): ה-IRS יכול לאשר ניכוי מופחת כשהמס בפועל יהיה נמוך יותר — הטיפול בבקשות אורך זמן, לכן הגישו מוקדם (הסגירה יכולה להתקיים כשהסכום מוחזק בנאמנות עד להחלטת ה-IRS)
- מוכרים שאינם זרים: אנשים אמריקאים (U.S. Persons) מצהירים על מעמדם ולא חל ניכוי — שאלות סיווג של ישויות (אותה LLC "זרה" עשויה להיות אדם אמריקאי) נפתרות מראש
המהלך הטוב ביותר ב-FIRPTA: ספרו לצוות הסגירה שאתם מוכרים זרים ביום שבו הנכס עולה למכירה. כל אפשרות — אישורים, ITIN, מבני נאמנות — קלה יותר עם שבועות במקום ימים.
גבולות התפקידים
מאיפה מגיע הייעוץ
אנחנו מבצעים את המכניקה בדיוק מלא; האסטרטגיה — בקשות לאישורי ניכוי, שאלות אמנות מס, סיווג ישויות, עמדת המס הסופית שלכם — שייכת לאיש המס או ליועץ המס שלכם. אנחנו מתאמים איתם את העבודה כנוהג קבוע, ויכולים לכוון אתכם לשאלות שכדאי לשאול אם עדיין אין לכם איש מקצוע כזה.
שאלות נפוצות
נשאלות לפני שהספקנו לספר
יש לי גרין קארד. האם FIRPTA חל עליי?
תושבי קבע חוקיים נחשבים ככלל אנשים אמריקאים לצורכי FIRPTA — בדרך כלל ללא ניכוי, והמעמד מאושר בתצהיר אי-זרות. קיימים מקרי קצה של מעמד (ויתור על מעמד, תושבות שנזנחה), ולכן אנחנו מאמתים — לא מניחים.
האם הסגירה יכולה להתקיים בזמן שבקשה לאישור ניכוי עדיין תלויה ועומדת?
כן — המבנה המקובל מחזיק את סכום הניכוי בנאמנות עד להחלטת ה-IRS, ואז מעביר או משחרר אותו לפי האישור. המכירה נשארת בלוח הזמנים, והטבת הניכוי המופחת נשמרת.
מה קורה אם FIRPTA מפוספס לגמרי?
ה-IRS יכול לגבות את המס מהקונה — בתוספת קנסות. לכן צוותי טייטל קפדניים בודקים מעמד מוכר בכל תיק. הצוות שלנו בודק כל תיק ותיק — גם כדי להגן על קונים וגם כדי שמוכרים זרים לא ייתקעו במסלול הייסורים של דוחות מס מתוקנים.
FIRPTA Desk: המסלול הייעודי
כל תיק עם מוכר זר עובר אצלנו דרך ה-FIRPTA Desk הייעודי: בדיקת מעמד בפתיחת התיק, חישוב והסבר של הסכומים, הגשה מוקדמת של בקשות לאישורים, מכניקת שולחן הסגירה — והלוגיסטיקה הבינלאומית של החתימות.
מידע חינוכי בלבד; אינו ייעוץ מס ואינו ייעוץ משפטי. המספרים נכונים למועד הבדיקה האחרונה של העמוד; החלטות על עמדת המס שלכם מתקבלות יחד עם איש המקצוע שלכם בתחום המס.
מידע חינוכי בלבד; אינו ייעוץ משפטי. שליחת הטופס אינה יוצרת יחסי עו"ד–לקוח. שירותים משפטיים ניתנים על ידי Muroff, Milestone & Milestone, P.A. בהסכם נפרד.
האתר המלא — מחשבונים, מדריכים וטפסי הזמנה — זמין באנגלית.