FIRPTA: федеральный закон между вами и вашей выручкой
Когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США, федеральный закон обязывает ПОКУПАТЕЛЯ удержать часть валовой цены для IRS — как правило, 15%. Если заняться этим рано — это арифметика. Если обнаружить поздно — это кризис за столом закрытия. Мы занимаемся этим рано.
Механика
Как на самом деле работает удержание
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act — закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость) требует, чтобы покупатель, приобретающий недвижимость в США у иностранного лица, удержал, как правило, 15% валовой цены продажи — не прибыли, а валовой цены — и перечислил эту сумму в IRS в течение нескольких дней после закрытия, с формами 8288 и 8288-A. Как расчётный агент мы рассчитываем сумму, удерживаем её из вашей выручки при закрытии, готовим пакет для перечисления и получаем проштампованные копии формы 8288-A — при подаче вашей налоговой декларации в США они становятся вашим налоговым зачётом.
Удержание — это депозит в счёт вашего фактического налога, а не сам налог. Многие продавцы в итоге должны меньше удержанной суммы и возвращают разницу, подав декларацию — именно здесь окупаются ITIN и аккуратные записи о вашей налоговой базе.
Цифры, которые стоит знать
Исключения и пониженные ставки
- Исключение для жилья покупателя: продажи на сумму $300,000 или меньше покупателю, который будет использовать объект как жильё, могут быть освобождены от удержания; при цене от $300,001 до $1,000,000 при том же использовании может применяться пониженная ставка 10% — требуются специальные сертификации
- Сертификаты об удержании: IRS может разрешить пониженное удержание, когда фактический налог будет меньше — рассмотрение занимает время, поэтому подавайте ЗАРАНЕЕ (закрытие может пройти с депонированием средств в эскроу до решения IRS)
- Продавцы — не иностранцы: лица США подтверждают свой статус, и удержание не применяется — вопросы классификации юридических лиц (эта «иностранная» LLC может оказаться лицом США) решаются заранее
Лучший ход в FIRPTA: сообщите вашей команде закрытия о статусе иностранного продавца в день выставления объекта на продажу. Каждый вариант — сертификаты, ITIN, эскроу-структуры — даётся легче, когда в запасе недели, а не дни.
Границы ролей
Откуда приходят рекомендации
Мы с точностью выполняем механику процесса; стратегия — заявления на сертификаты, вопросы налоговых соглашений, классификация юридических лиц, ваша итоговая налоговая позиция — остаётся за вашим налоговым специалистом или налоговым юристом. Мы координируем работу с ними в порядке постоянной практики и можем подсказать, какие вопросы задать, если такого специалиста у вас ещё нет.
Частые вопросы
Спрашивают до того, как успеваем рассказать
У меня грин-карта. Применяется ли ко мне FIRPTA?
Законные постоянные жители, как правило, считаются лицами США для целей FIRPTA — удержание обычно не применяется, а статус подтверждается аффидевитом о неиностранном статусе. Существуют пограничные случаи (экспатриация, утраченное резидентство), поэтому мы проверяем, а не предполагаем.
Может ли закрытие состояться, пока заявление на сертификат об удержании ещё рассматривается?
Да — стандартная структура депонирует сумму удержания в эскроу до решения IRS, а затем перечисляет или высвобождает её согласно сертификату. Продажа идёт по графику, а выгода пониженного удержания сохраняется.
Что будет, если FIRPTA вообще пропустить?
IRS может взыскать налог с ПОКУПАТЕЛЯ — плюс штрафы. Именно поэтому добросовестные титульные команды проверяют статус продавца в каждом файле. Наша проверяет каждый без исключения — и чтобы защитить покупателей, и чтобы иностранные продавцы не застревали в чистилище уточнённых деклараций.
FIRPTA Desk: профильное направление
Каждый файл с иностранным продавцом у нас проходит через специализированный FIRPTA Desk: проверка статуса при открытии файла, расчёт и пояснение сумм, ранняя подача на сертификаты, механика закрытия и международная логистика подписания.
Материал носит образовательный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Цифры приведены по состоянию на последнюю проверку страницы; решения по вашей налоговой позиции принимайте вместе с вашим налоговым специалистом.
Информация носит образовательный характер и не является юридической консультацией. Отправка формы не создаёт отношений «адвокат–клиент». Юридические услуги оказывает Muroff, Milestone & Milestone, P.A. по отдельному договору.
Полный сайт — калькуляторы, справочники и формы заказа — доступен на английском языке.